سند به دو نوع رسمی و عادی تقسیم می‌شود. سند رسمی آن است که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان و مطابق قانون تنظیم شود؛ مانند اسنادی که توسط ماموران اداره ثبت اسناد و املاک یا توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.در مقابل سند رسمی، سند عادی قرار دارد که مصادیق و نمونه‌های آن در اطراف ما بسیار است. از جمله نمونه‌های اسناد عادی می‌توان به اجاره‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک تنظیم می‌شود، اشاره کرد.
اسناد رسمی را می‌توان به انواع مختلف تقسیم کرد:
اسناد قانونی: مثل قانون اساسی، قوانین عادی، آیین‌نامه‌ها و تصویب‌نامه‌ها.
اسناد اداری: اسنادی است که توسط سازمان‌های اداری کشور، در حدود وظایف و صلاحیتشان تنظیم می‌شود، از قبیل احکام استخدام، دستور پرداخت حقوق و ...
اسناد قضایی: مدارکی که توسط مأموران دادگستری، اعم از قضات و کارمندان اداری و نیز ضابطان دادگستری در حدود صلاحیت آنها بر وفق مقررات تنظیم می‌شود. از قبیل احکام دادگاه‌ها، قرار‌ها، صورت‌مجالس تنظیمی مراجع قضایی، گزارش‌های مأموران ابلاغ و احضار و مأموران انتظامی در حدود مسایل قضایی.
تنظیم‌کننده سند باید مأمور رسمی باشد. مأمور رسمی اعم است از اینکه مستخدم دولت باشد مثل کارمندان ثبت اسناد و اداره آمار و ثبت احوال که اسناد ثبت و اسناد سجلی را تنظیم می‌کنند یا اینکه مستخدم رسمی دولت نباشد اما برای تنظیم اسناد رسمی بر طبق قانون مأموریت یافته باشند.
مانند سردفتر اسناد رسمی که اسناد مربوط به معاملات و و تعهدات را تنظیم و ثبت می‌کنند و نیز سردفتران ازدواج و طلاق که در این رابطه سند ازدواج و طلاق را تنظیم کرده و به ثبت می‌رسانند. بنابراین هر گاه کسی بدون داشتن ابلاغ رسمی در تعیین سمت، به تنظیم سند مبادرت کند یا کسی که از کار برکنار شده است، بعد از برکناری، سند تنظیم کند یا کسی که اصلا ارتباطی با دولت ندارد در نوشتن سند دخالت کند، آن سند نمی‌تواند عنوان رسمی پیدا کند. در مورد دخالت مأمور رسمی منظور این نیست که تمام سند را مأمور بنویسد بلکه حضور و نظارت او و اقدامی که او باید درباره سند انجام دهد، لازم است.
در دفتر اسناد رسمی، منشی سند را می‌نویسد اما این نوشتن، تحت مراقبت، اطلاع و حضور سردفتر است و سردفتر هویت متعاملین را شخصا یا به وسیله معرف احراز میکند.
مأمور رسمی برای تنظیم سند باید در حال اشتغال باشد، اگر مأموری که از خدمت منفصل شده یا در حال مرخصی و معذوریت است، سندی تنظیم کند، این سند رسمی نیست؛ هر چند کسی از اینکه او در حال مرخصی است یا منفصل شده است، اطلاعی نداشته باشد. ملاک، ابلاغ حکم به او است. به عنوان مثال، سردفتری ممکن است به حکم محکمه انتظامی سردفتران برای 6 ماه، معلق شود که در این صورت، تمام اسنادی که در فاصله صدور حکم تعلیق قطعی و ابلاغ حکم به او تنظیم می‌شود و او ثبت میکند، سند رسمی است اما هر گاه بعد از ابلاغ و طی 6 ماه تعلیق، سندی ثبت کند، چون فاقد سمت است، آن سند رسمی محسوب نمی‌شود.
آغاز صلاحیت مأمور نیز تابع ابلاغ سمت به او است. سردفتری که در تدارک مقدمات سردفتری است یا در حال گرفتن ابلاغ است، تا لحظه‌ای که حکم سر دفتری به او ابلاغ نشده، دخالت او در تنظیم سند فاقد جنبه رسمی است.
مأمور رسمی که در تنظیم سند دخالت میکند، باید صلاحیت قانونی داشته باشد. مأموری که صلاحیت تنظیم سند را دارد، باید در حوزه مشخص و معین که مأموریت دارد، عمل کند.
به عنوان مثال سردفتر اسناد رسمی تهران که صلاحیت تنظیم و ثبت اسناد رسمی را دارد، نمی‌تواند از حوزه تهران خارج شود و در اصفهان به تنظیم اسناد بپردازد.
صلاحیت محلی سر دفتران بر طبق قانون ثبت به آیین‌نامه واگذار شده بود و در اوایل تأسیس ثبت اسناد هر سردفتر فقط می‌توانست معاملات مربوط به ناحیه خود را ثبت کند اما چون در عمل مشکلاتی را ایجاد می‌کرد، صلاحیت محلی به این معنی را ملغی ساختند و دفاتر اسناد رسمی می‌توانند معاملات همه نقاط کشور را ثبت کنند، یعنی اگر متعاملین به دفترخانه اسناد رسمی تهران مراجعه کردند، می‌توانند هر نوع نقل و انتقال را با سند رسمی انجام دهند، حتی اگر ملک مربوط به نقاط دیگر کشور باشد. دفترخانه محلی است که سردفتر برای انجام کار و وظایف دفتری خود در نظر می‌گیرد و آن را به اداره ثبت اسناد محل و مرکز اطلاع می‌دهد. سردفتر ابلاغ سردفتری را برای همان محل دریافت میکند. سردفتری که برای اصفهان تعیین شده است، نمی‌تواند دفترش را به تهران منتقل کند؛ حتی در داخل شهر نیز بدون اطلاع و اجازه اداره ثبت نمی‌تواند محلش را تغییر دهد و به نقطه دیگری از شهر منتقل کند.گاهی مأمور رسمی به حکم قانون در موارد مشخصی از تنظیم سند منع شده، یعنی صلاحیت او محدود شده است. در چنین مواردی اگر او خلاف این محدودیت عمل کند، سند فاقد جنبه رسمی است. مثلا در ماده ۳۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و قانون سر دفتران و دفتر یاران سال ۱۳۵۴ تصریح شده، سر دفتران و دفتریاران نباید اسنادی را که مربوط به خود یا کسانی که تحت ولایت یا وصایت یا قیمومت آنها هستند یا با آنها قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم دارند یا در خدمت آنها هستند، ثبت کنند.
در صورتی که در محل، دفترخانه دیگری نباشد، سند با حضور دادستان شهرستان محلی که دفترخانه در حوزه آن واقع است یا رییس دادگاه بخش (دادگاه عمومی) یا نماینده آنها با توضیح مراتب در ذیل آن در همان دفترخانه تنظیم و ثبت خواهد شد.
استحکامی که قانونگذار برای سند رسمی قایل شده، به لحاظ دخالت مأمور بی‌طرف و غیر ذی‌نفع دولت در تنظیم سند است. حال اگر مواردی پیش آید که سند مربوط به سردفتر یا اقوامش باشد و آن سند را ثبت کند، سند عادی می‌شود.
در عین حال قانونگذار توجه کرده که سردفتر و نزدیکانش در محلی که فقط یک دفترخانه موجود است، از حق تنظیم سند رسمی محروم نشوند و به همین دلیل، چاره‌اندیشی کرده و حضور دادستان یا رییس دادگاه یا نماینده قانونی آنها را در این موارد برای رسمیت دادن به سند تصریح کرده است.
اگر چنین مواردی حادث شود که دفترخانه منحصر به فرد باشد و اسنادی مربوط به سردفتر یا نزدیکانش، نیاز به ثبت رسمی داشته باشند، سردفتر موضوع را به دادستان (هم‌اکنون رییس دادگستری) اعلام میکند که با اعزام نماینده و حضور او سند تنظیم و حضور نماینده نیز در سند تصریح می‌شود.
سردفتر اسناد رسمی، سردفتر ازدواج و طلاق، مأمور ثبت احوال، مأمور اداره ثبت اسناد و املاک، مأمور صدور گواهینامه رانندگی، مأمور صدور گذرنامه و همه مأموران سازمان‌های دولتی و خدمات عمومی که مأموریت تنظیم اسنادی را بر عهده دارند، باید طبق قانون و شرایط و مقررات پیش‌بینی‌شده برای تنظیم سند اقدام کنند؛ در غیر این صورت، از حدود قانون خارج شده و مسئولیت دارند. ضوابط و تشریفاتی که قانون پیش‌بینی کرده، به یک درجه از اهمیت نیست. بعضی ضوابط و تشریفات به اندازه‌ای اهمیت دارد که اگر رعایت نشود، سند را از رسمیت می‌اندازد و دسته‌ای دیگر تأثیری در رسمیت آن ندارند.
از جهات مختلف، اسناد رسمی با اسناد عادی تفاوت دارد:
۱- سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است.
۲- تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است. این در حالی است که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث مؤثر نیست.
۳- در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی در معرض ادعای جعل بوده و نیز قابل تکذیب (تردید و انکار) است.
۴- سند رسمی، تابع تشریفاتی است که از قبل قانون معین کرده، در حالی که اصل در سند عادی، نبود تشریفات است.
۵- مأمور رسمی دولت در تنظیم سند رسمی، دخالت دارد، در حالی که سند عادی را افراد به هر نحوی که بخواهند، تنظیم می‌کنند.
۶ - در صورت مفقود شدن سند رسمی، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است اما با گم شدن سند عادی نمی‌‌توان از رونوشت آن به طور کامل استفاده کرد.
1- اسناد رسمی بین طرفین تنظیم‌کننده و جانشین قانونی آنها از قبیل ورثه معتبر است.
2- تاریخ سند رسمی نه تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز اعتبار دارد.
3- در مقابل اسناد رسمی، انکار و تردید مسموع نیست و فقط می‌توان ادعای جعل کرد.
1- شخصی که سند عادی علیه او اقامه شده است، صدور آن را از جانب خود تایید کند.
2- در دادگاه ثابت شود که سند عادی که مورد انکار قرار گرفته، از سوی شخص منکر قبلا به امضا و مهر رسیده است.